泡沫之謎

泡沫之謎
【經濟日報╱社論】
2008.05.16 04:13 am

322總統大選馬蕭勝出之後，表現最光怪陸離的，莫過於台灣的房地產市場。一邊，在兩岸直航、開放陸資來台購屋的熱切盼望下，從台北開始，豪宅與商辦大樓身價暴漲，為了應付劇增的需求，營建業者預定520總統就職後，在北台灣推出價值1,200億元的新案，其中1/3是豪宅。另一邊，專注於台灣房地產市場的經濟學家根據多年來的連續調查資料，認為台北市房價已泡沫化，恐有崩盤危機，呼籲政府以具體手段未雨綢繆，與興高采烈的相關業者直接槓上，甚至收到死亡黑函。
這一場學者與業者的對抗，學者拿出調查資料做為論據，業者則直接以更大規模的推案與促銷行動力駁房市將崩盤的說法。究竟孰是孰非，似乎頗難論斷。
這種宣稱已陷入非理性熱潮的說法，我們還有十分新鮮的記憶。前幾年當美國股市狂熱如日中天之際，前任聯準會主席葛林斯班也曾大聲疾呼，警告美國經濟正處於不理性的榮景。若干時日之後美國股市果然崩盤，證明其所言不虛。台灣房市是否也會步上其後塵，的確不容輕忽。
憂心忡忡的學者甘冒觸犯業者眼前利益的大不韙，硬要直陳房市隱憂，其立場絕不容懷疑；一方面統計數字斑斑在目，並非憑空捏造，另一方面其治學甚嚴，並未涉足相關商業活動，因此獨排眾議，也絕不是為了個人私利。但數字固然會說話，若非經過變造，所透露的訊息也十分客觀；然而如何解讀數字背後的意涵，其中則有複雜的學問。
一般而言，以若干年的時間數列判定市場走向，通常都要假定大環境並無突兀變動，影響市場供求的各項變數也都能維持於正軌，不致突增突減。如果現實環境不符此類假定，則依過去趨勢推斷未來走向，即難免發生與現實脫節的判斷。
就目前的台灣房市而言，包括這些學者在內，都不能否認開放陸資投資不動產為造成市場過熱的重要原因。此一重大變數與兩岸包機直航乃至每日數千名大陸觀光客來台，均為台灣前所未有見，而其中任一，影響之大均非事前可充分估量；則以過去十餘年鎖國狀態下的台灣統計資料所導出的房市變動趨勢，解讀目前台北市房價遽漲的現象，顯然已超出其能力之所及，若據而判斷台北市的房市已泡沫化，即須審慎地做進一步的檢驗。檢驗的重點當在於這些影響房價的新變數，諸如陸資大量來台，其金額將有多少、持續時間長短、未來發展趨勢；或是兩岸直航對選擇居住台灣者會有多大的影響，對商業活動是利是弊、規模如何？或者每年新增百萬大陸觀光客來台觀光購物，其對房地產的直接、間接影響如何，與香港相比，規模會更大或更小等等。
如果這些變數都未能納入原有模型，則一切推估都將失之保守。但這些變數由於過去無從稽考，根本有如捕風捉影，難有實據，也難以納入推估模型。在這種情況下，研究者只能暫時拋開時間數列模型，以其他方法進行評斷；但如是，其評估的權威也將立與他人拉平，分量自將大減。
不過縱使聳人聽聞的房市將崩盤之說有待查考，但學者的呼籲仍應正視。其中最重要的，就是如果上述種種新增變數確將使房價大升，政府宜有適當的配套措施。我們立即想到的，就是房價大漲，將使許多薪資所得者、中低收入者更無法負擔居住的成本。有學者就強調，現在連教授都買不起房子了。
教授買不起房子的固不少，但買得起的也甚多，只是可能距鬧區較遠、品質也不如是之高。教授之外，會有更多中低收入者住無其屋。過去我們曾仿新加坡的new town政策，興建大批國民住宅，但數十年來東施效顰，始終未能掌握其精髓，而處處敗筆。當鬧區房價騰貴時，大有為的新政府或正是一展身手，真正興建眾多負擔不重但交通便捷、五臟俱全的new town為許許多多中低收入者解決居住問題的大好時機。
另外，面對任何投機炒作的狂熱，明確而迅速的資訊都是消除不理性因素的重要手段。因而學者主張加速推動市場交易資訊透明化政策，我們也高度支持。唯有資訊透明而健全，讓謠言不攻自破，再加上據此建立更能把握市場走向的分析模型，才有可能大幅度消除房市暴起暴落所造成的衝擊與對中產階級的傷害。這在先進國家都有成例可循，我們自無做不到的道理。何況，一旦這樣的資訊健全，今天飽受詬病的公告地價等等腐朽產物也可走入歷史，讓土地課稅一起步上正軌。
【2008/05/16 經濟日報】